佘山望-能望佘山吗？

佘山望-能望佘山吗？

佘山，位于上海市松江区，是上海的后花园；

佘山作为上海著名市郊风景区；

现位于佘山国家森林公园；

佘山上有著名的天主教朝圣地—佘山圣母大教堂；

看看佘山的风景确实还是挺不错的；

不过现在关于“佘山”的名字倒是蛮多的

比如：国贸佘山原墅、佘山望！

再说主角之前先聊聊本文的配角：国贸佘山原墅

2019年7月10日由厦门国贸竞得；

占地97206.5㎡，容积率1.05，建筑面积102066.8㎡；

项目需要拿出15%住宅作为公共租赁用房无偿移交给政府；

需要拿出5%住宅作为保障房同样无偿移交给政府；

项目容积率为1.05，一看便知未来是低密度社区；

关于容积率，网上有各种各样的解释，看起来头疼；

从近两年的项目来看：

崇明项目的容积率一般在1.01；

物业类型一般为联排、叠加或者洋房；

洞泾2021年土拍香港兴业竞得项目

容积率1.01；物业类型差不多；

泗泾同济晶翠：容积率1.2；已经交付；

物业类型为叠加+8层洋房；

容积率1.2，若整个社区做成纯洋房的话，那会很舒服

不过房企不会做；一切都是货值最大化！

通常情况下：

容积率1.5-2.0之间是都可以做高低配的:

高层/小高层+洋房/叠加；

如“金地丰盛道”，容积率2.0；物业类型：高层+叠加；

还是货值最大化！

回过头继续看国贸佘山原墅：

首次开盘2020年10月22日

推出房源：

叠加85-105㎡，248套；去化104套；

联排共56套：联排135-141㎡40套；联排155-169㎡16套；

联排共去化46套；

叠加（精装）备案价48000元/㎡；

联排（毛坯）备案价55730元/㎡；

整盘去化率49%，叠加去化率42%，联排去化率82%；

第二次开盘时间为2021年4月，开盘去化100%；

市场真好，不然卖的很难受。

联排是送地下室；4层的叠加，下叠是送地下室的；

产品力比较一般！

而且此项目叠加产品空间感较差，体验感不太好；

再看看装修配置：

方太（油烟机、燃气灶）、科勒卫浴、摩恩水槽；

威能地暖、日立中央空调；

这些都是正常不过的品牌;

而且同等品牌中，可能也选的是中下等；

但新风系统也不贵呀，为什么不装一个？

作为房企，一般都有自己集团统一采购的价格。

回到本文的主角—佘山望

买房是人生大事，那是真金白银几百万上千万地砸进去的；

无非是几个方面考虑的：

区位；配套；交通；

潜力；产品；价格；

没有不能成交的产品，只有成交不了的价格！

一、区位

从区位图上看，项目好像距“辰山植物园”比较近；

为何不叫辰山植物园望呢？

项目距9号线“洞泾地铁站”约6公里，出行主要靠车行；

不过看国贸佘山原墅的客户主要是松江本地为主

无所谓了；

二、配套

对于寻常老百姓，配套无非是生活配套和教育配套；

下面是地块控规

1、教育

项目旁边留有教育用地，目前规划阶段，你懂得；

旁边的国际学校，私立的；

2、商业

至于商业，看看对面绿地海珀佘山下面有没有沿街商铺；

不过现在年轻人网上买菜买生活用品就够了；

对于那些大型商业广场，来看看车程和距离：

深坑酒店、欢乐谷、佘山高尔夫等休闲娱乐配套等.......

和我们关系大吗？

这些只是锦上添花，围绕普通人的还是柴米油盐酱醋茶！

这些高端的休闲配套只是偶尔去体验一下，能天天去？

只是这些离项目本身位置相对近点而已！

3、医疗

小病去小医院看看就行了；大病就去大医院好好看看；

距项目较近的，看看车行距离；

佘山镇社区卫生服务中心；

松江区妇幼保健院；

上海市第一人民医院(南院)；

三、产品

刚说了容积率，产品基本上就是别墅；

地块规划要求：

限高18米；保障房占住宅面积5%，无偿移交；

可售住宅装修比例要求：50%；保障房要全部装修；

中小套型住宅建筑面积比例：

不得低于住宅总建筑面积的 60 %；

可以这么说：

项目高度不能超过18米；

可售的住宅，精装修交付的比例必须达到50%以上；

整个项目住宅，中小套户型最低是60%；

那么中小套户型是怎么规定的呢？

多层住宅建筑面积不大于90㎡

小高层住宅建筑面积不大于95㎡

高层住宅建筑面积不大于100㎡

所以，这就是为什么叠加是90㎡，精装修交付的原因！

叠加产品反正都是90㎡，户型觉得可以，预算够，就行；

联排产品就是地上三层，地下一层；

至于赠送，一般别墅就是送地下室、露台、一楼送花园；

但是露台能封吗？花园能自己用吗？交付后还得看物业！

四、价格

21年以来，所有出让土地在土地合同中都规定“房地联动价”；

本地块（佘山望）房地联动价5.1759万元/㎡！

什么意思呢？

项目开盘时，整盘均价会参考这个“房地联动价”！

至于叠加和联排这两种产品的价格

怎么来凑这个5.1759万元/㎡？

那就看房企如何做一房一价表。

五、交付

交付？交付不了吗？这是个很好的问题！

自从恒大暴雷之后，保交付是首要问题；

毕竟今年买的房子，预计24年才能交付。

新声君记得2021年6月28日：

杭州雅创企业管理有限公司竞得该地块；

通过查“杭州雅创企业管理有限公司”的控股股东：雅居乐

但是看宣传页，怎么会有新城控股和旭辉呢？

近期网络上关于雅居乐和新城控股很多消息；

什么停工了、大规模裁员的，很多很多。

买房不易且行且珍惜！

佘山望-能望佘山吗？

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